Về lý do "NÊN":

Thị trường BĐS hiện nay đang khó (điều này báo chí phủ kín thông tin hằng rồi rồi không bàn thêm chữ khó này nữa) nhưng có 2 “key” đáng chú ý hiện này “Giảm giá” & “Thiếu vốn” 2 key này lên qua trực tiếp đến thị trường thứ cấp & sơ cấp.

Ở thị trường thứ cấp mặt bằng giá bán đã giảm khá sâu: mức giảm trung bình khoảng 5% - 10% so với giá hợp đồng, cục bộ một số dự án có mức giảm lớn hơn 20% - 30% nhưng rơi vào nhóm đối tượng khách hàng có vay ngân hàng nhưng đang đuối về tài chính hoặc những dự án có vấn đề pháp lý (riêng những dự án này giảm giá nữa cũng khó tìm người mua). Câu hỏi nhiều người đặt ra vậy thị giá này có phải “đáy” liệu chờ tiếp liệu có giảm nữa. Giá này theo tôi khó giảm nữa những nhà đầu tư “đuối vốn” chấp nhận giảm 20% - 30% so với giá hợp đồng cộng thêm các chi phí khác khi chuyển nhượng thì gần như chấp nhận mất vốn nếu họ dùng đòn bẩy 70%, nhóm nhà đầu tư này mục tiêu của họ “thoát nợ” ngân hàng, nếu giảm nữa chỉ có đưa thêm tiền túi ra điều này quá khó.

Ở thị trường sơ cấp giá bán gần như không tăng trong 2 năm qua, một số dự án có mức giảm 3% - 5%, mình tin nhiều CĐT đã hi sinh lợi nhuận thậm chí chấp nhận “lỗ vốn” để ưu tiên dòng tiền. Nhiều người nói thị trường khó khăn, chủ đầu tư thiếu vốn các kiểu,... sao không giảm giá thêm nữa để tăng thanh khoản. Cái này khó vì liên quan đến chi phí đầu vào, trong đó có 3 nhóm chi phí lớn hiện nay: chí phí xây dựng (giá nguyên vật liệu sắt thép, xi măng, gạch,... tăng mạnh), chi phí vận hành doanh nghiệp và nhiều nhất là chi phí tài chính (cụ thể là lãi vay, 2 năm dự án đứng pháp lý không triển khai được doanh nghiệp cũng phải trả lãi ít cũng 13%/năm trên số vay vay) chưa kể các chi phí khác không liệt kê. NGOÀI LỀ (Trong tọa đàm anh Dũng (phó tổng Hưng Thịnh) có chia sẻ về chi phí đầu tư của dự án và nói thêm trong giai đoạn này CĐT chấp nhận hi sinh lợi nhuận để có thanh khoản và nói mỗi dự án HT làm lợi nhuận ở mức 7% (chổ này thì anh Nghĩa (CEO Lê Thành) nói dưới 30% khó làm) mình cũng không biết 7% này lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu hay trên doanh thu). Nên chờ giá sơ cấp giảm mạnh nữa mình nghĩ khó có hay chăng tận dụng các chính sách kích cầu của CĐT giai đoạn này về việc kéo dài phương thức thanh toán, hỗ trợ lãi suất,... tuy nhiên phải thẩm định kỹ về giá bán có hợp lý và chấp nhận được vì nhiều chủ đầu tư đưa hết các chi phí này vào giá bán.

Về điều kiện “CÓ”

Thứ nhất: Về pháp lý phải “ĐỦ” đây yếu tố tiên quyết để đảm bảo an toàn

Thứ 2: Đối với dự án đã đủ pháp lý nhưng đang trong quá trình xây dựng PHẢI chọn những chủ đầu tư “CÓ” tài chính (thẩm định như thế nào cần nhờ chuyên gia trong ngành) để đảm bảo dự án có đủ khả năng xây dựng và về đích

Thứ 3: Đảm bảo được nguồn tài chính để trả nợ đây yếu tố quan trọng nhất trong điều kiện kinh tế đang gặp khó khăn như hiện nay.

Ngoài ra, thời điểm hiện tại còn là “cơ hội” đối với người mua mục đích đầu tư khi thị trường dần có những tín hiêu “tạo đáy”. Trong thời gian tới, thị trường nhiều khả năng sẽ có sự hồi phục nhất định ở một số phân khúc. Điển hình như là phân khúc nhà ở vừa túi tiền những khu vực kết nối thuận tiện về trung tâm hay phân khúc đất nền ven các thành phố lớn, hạ tầng giao thông đồng bộ, tiện ích đầy đủ.

Đây là cơ hội cho những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền có thể “săn” cho mình những bất động sản vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá tốt, mức chiết khấu cao,… những bất động sản mà trước đây có tiền chưa chắc đã sở hữu được.

P/S: chủ đề nói về mua nhà để ở nên các phân tích/nhận định/số liệu dựa trên phân khúc căn hộ.