PHẦN 1: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TP.HCM VÀ VÙNG PHỤ CẬN QUÝ 1 NĂM 2025 CÓ DẤU HIỆU HỒI PHỤC RÕ NÉT
Trong Quý 1/2025, thị trường bất động sản nhà ở khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận sự cải thiện đáng kể về sức cầu ở một số phân khúc so với cùng kỳ năm trước.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong Quý 1/2025, nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức giảm nhẹ 2% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, lượng lớn sản phẩm phân bố ở các nhóm dự án đã mở bán trước đó và tập trung tại ba thị trường chủ lực, bao gồm: Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Nguồn cung mới vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 16% trên tỷ trọng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng 28% so với cùng kỳ năm 2024. Sức cầu chung của thị trường ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực, lượng tiêu thụ tăng gấp 6.1 lần so với Quý 1/2024. Phần lớn giao dịch phân bổ ở thị trường Bình Dương. Mặt bằng giá sơ cấp đạt mức tăng 2% - 6% tại một số khu vực, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng phổ biến từ 12% - 16%. Bên cạnh đó, tại các tỉnh thành có thông tin “sáp nhập vào TP.HCM, mở rộng đô thị”, đạt mức tăng lên đến 20% - 30%.
Phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung sơ cấp rơi vào khoảng 12,892 căn, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024. Các dự án tập trung phân bổ tại thị trường TP.HCM và Bình Dương. Sức cầu thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc, tăng 56% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tăng 75% so với cùng kỳ, trong đó Bình Dương dẫn đầu, chiếm đến 49% lượng căn hộ mở bán mới ra thị trường trong quý. Phân khúc căn hộ cao cấp, hạng A chiếm 72.1% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B, hạng C tiếp tục vị trí chủ đạo nguồn cung tại các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng phổ biến dao động từ 2% - 5%. Thanh khoản và giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục đà hồi phục, tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, pháp lý hoàn thiện và thuận tiện kết nối về trung tâm.
Phân khúc nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ sơ cấp đạt mức tăng lần lượt 7% và gấp 4 lần so với cùng kỳ năm 2024. Sức cầu chung của thị trường ghi nhận mức tăng đáng kể, trong đó, lượng tiêu thụ gần như tập trung ở hai địa phương là Bình Dương và Long An với tỷ trọng đạt lần lượt là 41% và 40%. Nguồn cung mới vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 4% trên tỷ trọng nguồn cung sơ cấp. Mặt bằng giá sơ cấp đạt mức tăng trung bình 6% so với quý trước và tiếp tục neo cao. Thị trường giá thứ cấp tăng 8% - 12% so với cuối năm 2024 nhờ vào hiệu ứng chính sách, cú hích thị trường
từ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn vào các khu đô thị vệ tinh TP.HCM. Riêng một số địa phương có thông tin “sáp nhập tỉnh thành” đạt mức tăng lên đến 30% so với quý trước.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khá trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp mặc dù tăng 8% so với cùng kỳ nhưng vẫn duy trì ở mức thấp so với giai đoạn 2019. Khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Sức cầu chung thị trường vẫn ở mức thấp, mặc dù lượng tiêu thụ sơ cấp đạt 144 căn, tăng 1.1 lần so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn còn khá khiêm tốn. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Các chính sách cam kết/chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc vẫn được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận hơn 99% nguồn cung sơ cấp đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu chung thị trường giảm hơn 54% so với cùng kỳ, phần lớn tập trung ở nhóm sản phẩm có pháp lý hoàn thiện và tiến độ xây dựng đảm bảo. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Những chính sách cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất,… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng.
Riêng phân khúc Condotel, nguồn cung sơ cấp Quý 1/2025 giảm nhẹ 3% so với quý trước nhưng tương đương so với cùng kỳ, phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. Sức cầu thị trường dù tăng so với cùng kỳ, tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án nhất định. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động nhiều so với cùng kỳ năm 2024 và vẫn neo cao. Nhìn chung, thanh khoản thị trường vẫn còn khá thấp, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án quy mô lớn. Các vấn đề về pháp lý, hiệu quả khai thác, niềm tin của nhà đầu tư,… vẫn là những rào cản khiến thị trường chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.
PHẦN 2: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 2 NĂM 2025
Theo dự báo từ DKRA Consulting, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong Quý 2/2025 duy trì xu hướng tăng của 3 tháng đầu năm, phân bổ chủ yếu ở các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo tại các tỉnh thành vùng ven như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai,… Riêng TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì tình trạng khan hiếm dự án mở bán mới. Sức cầu chung của thị trường duy trì tín hiệu cải thiện tích cực, dự báo giao dịch thị trường tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có pháp lý đầy đủ, hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng hoặc các đại đô thị. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao, dự kiến tăng trung bình 3% - 5% so với quý trước.
Ở phân khúc căn hộ, với việc nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông, nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng trong Quý 2/2025, dao động ở mức khoảng 3,000 - 4,000 căn, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh. Sức cầu thị trường chung không có nhiều biến động so với Quý 1/2025 hoặc sẽ có những điều chỉnh nhất định, chịu ảnh hưởng từ tâm lý thận trọng của người mua trước thông tin thuế đối ứng của Mỹ. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ, thanh khoản và giá bán thị trường thứ cấp có thể sẽ tiếp tục duy trì ở mức của quý trước.
Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo phục hồi tích cực, dự kiến phân bổ chủ yếu ở các khu đô thị thuộc vùng phụ cận TP.HCM, dao động khoảng 1,200 - 1,500 sản phẩm. Trong đó, các địa phương quen thuộc như Long An, Bình Dương, Đồng Nai giữ vai trò chủ lực nguồn cung của thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo duy trì ở mức cao do tác động của các loại chi phí đầu vào, thị trường thứ cấp sẽ phục hồi tích cực ở cả mức giá cũng như thanh khoản.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung dự kiến tăng nhẹ so với Quý 1/2025, dao động khoảng 200 - 300 căn condotel tập trung chủ yếu tại Quảng Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu, 150 - 200 căn biệt thự nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu tại Hòa Bình và Ninh Thuận; 100 - 150 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu tại Hòa Bình. Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài và chưa có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của phân khúc này trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá trong Quý 2/2025.
Nguồn: Báo cáo từ DLRA
