Câu hỏi thế này: “Có sổ mới mua nhà liệu quãng giá tăng có còn tốt ko bạn? Đôi khi cần mạo hiểm nhỉ”. Mình nghĩ đây cũng là câu hỏi của nhiều bạn khi đầu tư vào bất động sản, mình sẽ nói về các giai đoạn và tiến trình tăng giá thường thấy của 1 bất động sản dự án (đất dân mình sẽ nói sau). Rất mong bài này sẽ giải thích được quy trình tăng giá của bất động sản và giúp bạn trả lời câu hỏi lúc nãy. Tất nhiên, các giai đoạn tăng giá của bất động sản viết trong giai đoạn thị trường bình ổn chứ không phải tình hình biến động như thời Covid-19 hiện nay.
Theo mình, bất động sản có 5 giai đoạn tăng giá thường thấy nhất:
1. KÍ HỢP ĐỒNG MUA BÁN.
Đây là giai đoạn đầu tiên của 1 dự án bất động sản, cũng là giai đoạn khởi đầu, mua lúc này là rẻ nhất, nhiều chiết khấu nhất, có một số bạn mua vào giai đoạn này lướt nhẹ được 30-50 triệu đối với dự án tốt trên thị trường, nhưng trường hợp này rất nhỏ. Mua giai đoạn này đồng nghĩa bạn đang mua dựa vào niềm tin với sale, với chủ đầu tư là dự án này sẽ ra sổ, yếu tố pháp lí bạn nên xem xét. Ở thời điểm hiện tại, như mình có trình bày trong 6 lưu ý khi đầu tư đất nền, tốt nhất đất nền có sổ rồi hãy mua, vì thời điểm này từ hợp đồng mua bán ra sổ hồng rất khó khăn, không như 2014-2018. Và bảo toàn đòng tiền vẫn quan trọng hơn nhân tiền.
2. RA MẮT CÁC PHÂN KHU TIẾP THEO CỦA DỰ ÁN.
Giai đoạn 2 nghĩa là chủ đầu tư sẽ ra mắt tiếp các phân khu khác của dự án, lúc này giá sẽ tăng nhẹ, thường 5-10% so với phân khu đầu tiên. Đặc điểm của các phân khu mở bán sau luôn có vị trí hoặc tiện ích hơn so với phân khu trước nên giá cao hơn là chuyện tất nhiên. Giai đoạn này thì phân khu đầu tiên không thể tăng giá 5-10% như phân khu mới được mà thường chỉ tăng 1-2% thôi, mà 1-2% của 2 tỷ cũng đã 40 triệu rồi.
Những khách hàng vào sau, họ biết dự án sau mà không chấp nhận giá của phân khu mới, họ sẽ tìm về phân khu cũ để mua với giá thấp hơn, do vậy, các bạn đã mua phân khu cũ nếu bán đi cũng đã có lời. Phần lớn 1 dự án bất động sản sẽ có từ 3 phân khu trở lên. Lúc này vào phân khu 2 cũng vẫn kí hdmb nhé, như mình đã nói ở mục 1, không khuyến khích ở thời điểm hiện tại.
3. KHI DỰ ÁN HOÀN THÀNH HẠ TẦNG, CHUẨN BỊ BÀN GIAO.
Giai đoạn 3 và giai đoạn 2 đôi khi hoán đổi cho nhau, vì có một số dự án chủ đầu tư làm xong hạ tầng của phân khu 1 rồi mới tiếp tục mở bán phân khu 2, nên bạn linh động, hoán đổi 2 mục này giúp mình. Này thì mình sẽ đưa trường hợp chủ đầu tư bán hết phân khu 1, 2, 3 rồi dự án hoàn thành hạ tầng, chuẩn bị bàn giao nhé. Đây sẽ là thời điểm của người mua để ở là chủ yếu, lúc này thấy dự án gần hoàn thành, sắp lên hình, tiện ích đã có, họ lúc này đã hình dung được nơi ở của mình, họ sẽ liên hệ với môi giới để được tư vấn dự án.
Thời điểm này, có thể sẽ còn hàng của chủ đầu tư, nhưng phần lớn còn hàng giá cao, lúc này người mua ở sẽ tìm lại các căn ở phân khu cũ để được giá tốt hơn. Vậy bất động sản của chúng ta sẽ tăng giá ra sao, điều này phụ thuộc vào thị trường mà lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư, và giá này phải rẻ hơn giá mà những căn cdt vẫn còn. Vậy lợi nhuận được tính thế nào, mình sẽ đưa ra ví dụ cách tính thường thấy của ndt, và đây là một trong các cách tính giá mà dự án mình từng bán, không áp dụng cho tất cả, vì phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố cho sự tăng giá của bất động sản.
Đã đầu tư BĐS thì ai cũng muốn phải có lãi, và phải lãi hơn ngân hàng thì họ mới đi đầu tư bất động sản chứ, nếu không thì gửi tiền vào ngân hàng còn sướng hơn, tội gì phải đi đầu tư cho mệt. Lãi ngân hàng sẽ rơi vào 10%/năm, nên lợi nhuận mà ndt mong muốn thấp nhất phải là 15%/năm, thường thì từ giai đoạn hdmb đến hoàn thành hạ tầng là 2 năm (nhiều dự án ngâm 4, 5 năm). Vậy thì lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư thấp nhất phải là 30%, ví dụ họ đầu tư lô đất 2 tỷ, thì sau 2 năm họ phải bán được giá là 2 tỷ 6 thu về sau khi trừ phí thuế, biên lợi nhuận này có thể thay đổi tùy theo thị trường hấp thụ như thế nào.
Nhưng về cơ bản thì cứ liệu là cao hơn lãi suất ngân hàng. Thời điểm này vẫn có thể cân nhắc mua vào, vì bàn giao được là pháp lý đã ổn định, vẫn có những trường hợp bàn giao, dân vào ở 4, 5 năm vẫn chưa ra sổ, nhưng số này chiếm rất ít trên thị trường.
4. NHẬN SỔ HỒNG VÀ DÂN CƯ VÀO Ở NGÀY MỘT ĐÔNG.
Đây cũng gần như là giai đoạn cuối cùng của 1 dự án, vì khi nhận sổ hồng sẽ thu hút 1 lượng lớn người mua ở mà chưa yên tâm về pháp lý thì họ sẽ mua vào thời điểm ra sổ này, và vì mua vào thời điểm này những nhà đầu tư từ đầu đã lãi và thoát hàng ra nhiều. Chưa kể là 1 lượng người mua ở giai đoạn vừa bàn giao vào ở nữa. Dự án bắt đầu được nhiều người biết đến, tất cả đều đã thành hình từ căn hộ, nội thất cho đến tiện ích.
Lúc này nếu là những nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu nếu không bán thì cho thuê mức lợi nhuận từ cho thuê rất cao, ví dụ 1 căn hộ ở quận 2 trước khách mình mua 1 tỷ 2, sau 2 năm bàn giao nhà, căn đó tăng lên 2 tỷ, cho thuê 9 triệu/tháng, 108 triệu/năm, tính ra là tỷ suất cho thuê 9% trên giá trị căn hộ lúc mới mua, chưa kể là tăng về giá vốn nữa. Hay nhà phố Compound quận 9 mua giá 3 tỷ – 3 tỷ 5 cho thuê được 15 triệu/tháng, 170 triệu/năm, được 5-6%, giá giờ đã lên 6 tỷ hơn. Cũng là 1 Case rất tốt.
Đầu tư BDS thật là tuyệt vời đúng không nào. Khi căn hộ của bạn cho thuê tốt, dòng tiền về mỗi ngày, dân ngày một đông thì tính thanh khoản cũng tốt hơn rất nhiều. Mình khuyến khích các bạn đầu tư ở thời điểm này, vì nó an toàn, tình hình thị trường hiện tại đang rất phức tạp, ăn ít mà an toàn nhé. Còn bạn nào muốn ăn từ giai đoạn 1 thì mình khuyên các bạn nên chọn các chủ đầu tư lớn, họ làm pháp lí chuẩn chỉ, xem các dự án trước đó của chủ đầu tư đã có sổ chưa, trên thị trường hiện tại 2020 là có nhưng rất hiếm.
5. GIAI ĐOẠN 5: HẠ TẦNG NGOẠI KHU HOÀN THIỆN, CÚ HÍCH HẠ TẦNG.
Đây là giai đoạn cuối cùng cho 1 dự án bất động sản, đất dân cũng nên tham khảo phần này, vì đa phần Việt Nam mình dân đầu tư theo kiểu đón sóng, đón hạ tầng về chứ không giống nước ngoài. Ví dụ: ở Việt Nam, toàn là khi bán dự án thì bảo đường này sắp làm, sắp hoàn thiện để dẫn vào dự án, gần đây có cao tốc, trung tâm hành chính sắp dời về.
Như Palm Height của Keppel Land; Lakeview City của Novaland cũng là đợi hạ tầng là đường Song Hành Xa lộ Hà Nội thành hình, đến thời điểm hiện tại Lakeview đã tăng 150-200%, Palm Heights tăng 30-50%. Còn ở nước ngoài là làm hạ tầng, đường xá rồi mới xây lên dự án bất động sản xây lên để ở, không hề có vụ việc mua nhà trong tương lai, hình thành rồi mới bán, khác là khác như vậy. Tuy đây là giai đoạn khiến cho mức giá tăng thêm đột biến, rất nhiều dự án, khách hàng mua từ ngày đầu tiên đợi đến giai đoạn thứ 5 này, giá tăng 150-200% hoặc hơn.
Kết:
Về cơ bản thì đa phần các dự án trên thị trường từ 2014-2020 mình trải qua đều có giai đoạn tăng giá như này, còn hiện các dự án đang được mở bán mình đánh giá là cao, ai mua ở thì phù hợp, đầu tư cần cân nhắc.
Nguồn Dẫn: Dương Hoàng Khang/ Review Bất động sản
